갱신청구권위반 손해배상 산정방식

개정된 주택임대차보호법의 제6조의3 제8호가 “임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우” 인데 이것이 실거주 목적의 갱신거절이고 이 경우 갱신거절이 가능하게 되어 있습니다.

문제되는 것이 ‘실제 거주’가 되겠는데 그 외는 앞서와 같이 기존에 있는 것입니다. 그래서 ‘실제 거주’를 이유로 갱신거절을 하고 다른 임차인에게 임대했을 경우 손해배상청구를 할 수 있도록 했습니다.

 

 

 

관련근거는 제⑤항이고 조문은 “임대인이 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.”

⑥ 제5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다.

1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 "환산월차임"이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액

2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액

3. 제1항제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액

신설된 조항에 의해 임대인이 거짓으로 갱신 거절한 것이 드러날 경우에 위 각 호에 따른 큰 금액으로 배상해야 합니다. 따라서 각 호의 금액을 산정해서 큰 금액을 손해배상청구하면 되겠습니다.

(1) 위 1호에 따라 계산한 금액의 3개월 분

먼저, 1호에는 제7조의2 각호 낮은 비율을 월단위차임으로 환산을 해야 하므로 환산을 위한 비율을 보면

1. 「은행법」에 따른 은행에서 적용하는 대출금리와 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율

2. 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율

위 2호의 공시기준금리는 0.5%이고 은행법에 따른 대출금리는 3.5%가 되므로 이를 합치면 4%가 됩니다. 이를 보증금에 곱해서 12개월로 나눈 다음 3개월을 더해서 나온 금액이 되겠습니다.

보증금5억 × 4% = 2,000만 원 ÷ 12개월 × 3개월 = 500만 원

(2) 2호의 경우

기존 보증금 5억인데 다른 세입자에게 6억에 임대를 했다면 그 차액의 24개월 분,

①신규세입자 6억 × 4% = 2,400만원 ÷ 12 = 200만 원 × 3개월 = 600만 원

②기존세입자 5억 × 4% = 2,000만원 ÷ 12 = 1,66,666원 × 3개월 = 500만 원
따라서 차액은 100만 원이므로 24개월분 2,400만 원

(3)호의 경우 갱신거절로 인해 발생한 손해금액

이사하면서 5.5억 원에 집을 구했다면 5천만 원이 추가되었으므로 이 부분의 환산금액과 5% 상한으로 계산한 금액의 차액 24개월 분 + 각종의 부대비용 합계액

①5.5억 × 4% = 2,200 ÷ 12 = 183만 원
②기존 5억에 5% 상한비율을 적용하면 2,500만 원이 인상될 금액임

따라서 5억2,500만 원이 인상금액이 되므로 5억2,500 × 4% = 2,100 ÷ 12 = 175만 원
③ 183만 원 – 175만 원 = 8만 원 × 24개월 = 192만 원 + 이사비용, 중개수수료 등 대략 400만 원이라고 가정하면 592만 원

이중에 큰 금액이 손해배상금이 되므로 위 (2)의 2,400만 원이 청구금액이 되겠습니다.

 

 

소 장

원 고
피 고

청구취지

1. 피고는 원고에게 금2,400만 원 및 이에 대해 소장부본송달 다음날부터 다 갚는 날까지 연12%의 비율에 의한 금원을 지급하라
2. 소송비용은 피고가 부담한다.
라는 판결 및 가집행의 선고를 구합니다.

청구원인

1. 당사자 지위

원, 피고는 ( ) 아파트 1902호 임대인과 임차인이고, 피고는 이 건 임대차목적물에 실제 거주한다는 이유로 원고의 갱신청구를 거절한바 있습니다.

2. 불법행위책임의 발생

그러나 피고가 실제 전입신고를 한 것은 사실이나 원고가 조사한 바에 의하면 전입신고를 한 기간이 약4개월이 지난 시점에 다른 세입자 개똥이 에게 전세보증금6억 원을 받고 임대하여 원고의 갱신청구권을 침해하였습니다.

3. 손해배상의 범위

이러한 임차인의 갱신청구권를 침해한 경우 주택임대차보호법상 별지1과 같은 산식에 따라 큰 금액으로 배상하여야 할 책임과 민법 제750조의 불법행위로 인한 손해를 배상할 책임이 있으므로 이 건 청구에 이른 것입니다.