화재가 난 점포의 책임소재

부동산임대차 후 점포가 화재로 소실되었을 경우 임차인에게 책임이 있기 위해서는 어떠한 부분을 따져봐야 하는가를 판단한 사안입니다.

대법원 전원합의체 판결 2017. 5. 18. 선고 2012다86895, 86901 사건의 개요와 판시사항은 아래와 같습니다.

①임대차 목적물이 화재 등으로 소멸됨으로써 임차인의 목적물 반환의무가 이행불능이 된 경우, 임차인이 이행불능이 자기가 책임질 수 없는 사유로 인한 것이라는 증명을 다하지 못하면 목적물 반환의무의 이행불능으로 인한 손해를 배상할 책임을 지는지 여부(○)

②이러한 법리는 반환된 임차 건물이 화재로 훼손되었음을 이유로 손해배상을 구하는 경우에도 동일하게 적용되는지 여부(○)

③임대차계약 존속 중에 발생한 화재가 임대인이 지배·관리하는 영역에 존재하는 하자로 발생한 것으로 추단되는 경우, 임대인이 화재로 인한 목적물 반환의무의 이행불능 등에 관한 손해배상책임을 임차인에게 물을 수 있는지 여부(×)

 

 

 

 

위 사안에 대해 먼저 임대인에 대한 부분을 먼저 살펴보면 “임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 임대차계약 존속 중에 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담하므로(민법 제623조),”

“임대차계약 존속 중에 발생한 화재가 임대인이 지배·관리하는 영역에 존재하는 하자로 인하여 발생한 것으로 추단된다면, 그 하자를 보수·제거하는 것은 임대차 목적물을 사용·수익하기에 필요한 상태로 유지하여야 하는 임대인의 의무에 속하며,”

“임차인이 하자를 미리 알았거나 알 수 있었다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 임대인은 화재로 인한 목적물 반환의무의 이행불능 등에 관한 손해배상책임을 임차인에게 물을 수 없다.” 는 것입니다.

이에 대해 임차인이 책임질 사유에 대해 “임차인이 보존·관리의무를 위반하여 화재가 발생한 원인을 제공하는 등 화재 발생과 관련된 임차인의 계약상 의무 위반이 있었음이 증명되고,”

“그러한 의무 위반과 임차 외 건물 부분의 손해 사이에 상당인과관계가 있으며, 임차 외 건물 부분의 손해가 그러한 의무 위반에 따른 통상의 손해에 해당하거나,”

“임차인이 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 특별한 사정으로 인한 손해에 해당한다고 볼 수 있는 경우라면, 임차인은 임차 외 건물 부분의 손해에 대해서도 민법 제390조, 제393조에 따라 임대인에게 손해배상책임을 부담하게 된다.”

사건의 쟁점은 임대차한 부분에서 불이 났고 그 불이 다른 부분으로 번지게 되었다면 다른 부분도 임차인이 책임을 져야 하느냐 인데 대법원의 판단은 위와 같습니다.

우선 임차인은 임대물에 대해 보존, 관리에 신경을 써야 하는 반면 임대인은 건물을 유지, 보수할 의무를 지고 있기 때문에 임차인이 쉽게 알 수 없는 부분에서 화재가 발생했다고 한다면 임차인에게 책임을 묻기 어렵다는 그러한 취지가 되겠습니다.

민법 제390조를 보면 “채무자(임차인)가 채무의 내용에 좇은 이행을 하지 아니한 때에는 채권자(임대인)는 손해배상을 청구할 수 있고, 다만 채무자(임차인)의 고의나 과실 없이 이행할 수 없게 된 때에는 그러하지 아니하다. 라는 조문도 있습니다.

 

주장, 증명에 있어서도 “그 부분에 발생한 손해에 대하여 임대인이 임차인을 상대로 채무불이행을 원인으로 하는 배상을 구하려면,”

“임차인이 보존·관리의무를 위반하여 화재가 발생한 원인을 제공하는 등 화재 발생과 관련된 임차인의 계약상 의무 위반이 있었고,”

“그러한 의무 위반과 임차 외 건물 부분의 손해 사이에 상당인과관계가 있으며, 임차 외 건물 부분의 손해가 의무 위반에 따라 민법 제393조에 의하여 배상하여야 할 손해의 범위 내에 있다는 점에 대하여 임대인이 주장·증명하여야 한다.” 고 하였습니다.

종래 임차 건물 부분에서 화재가 발생하여 임차 외 건물 부분까지 불에 타 그로 인해 임대인에게 재산상 손해가 발생한 경우에, 건물의 규모와 구조로 볼 때 그 건물 중 임차 건물 부분과 그 밖의 부분이 상호 유지·존립함에 있어서 구조상 불가분의 일체를 이루는 관계에 있다면,

임차인은 임차 건물의 보존에 관하여 선량한 관리자의 주의의무를 다하였음을 증명하지 못하는 이상 임차 건물 부분에 한하지 아니하고 그 건물의 유지·존립과 불가분의 일체 관계에 있는 임차 외 건물 부분이 소훼되어 임대인이 입게 된 손해도 채무불이행으로 인한 손해로 배상할 의무가 있다고 판단하였지만,

그러나 임차 외 건물 부분이 대법원 86다카1066 판결 등에서 말하는 구조상 불가분의 일체를 이루는 관계에 있는 부분이라 하더라도, 그 부분에 발생한 손해에 대하여 임대인이 임차인을 상대로 채무불이행을 원인으로 하는 배상을 구하려면,

임차인이 보존·관리의무를 위반하여 화재가 발생한 원인을 제공하는 등 화재 발생과 관련된 임차인의 계약상 의무 위반이 있었고, 그러한 의무 위반과 임차 외 건물 부분의 손해 사이에 상당인과관계가 있으며, 임차 외 건물 부분의 손해가 그 의무 위반에 따라 민법 제393조에 의하여 배상하여야 할 손해의 범위 내에 있다는 점에 대하여 임대인이 주장·증명하여야 하고,

이와 달리 위와 같은 임대인의 주장·증명이 없는 경우에도 임차인이 임차 건물의 보존에 관하여 선량한 관리자의 주의의무를 다하였음을 증명하지 못하는 이상 임차 외 건물 부분에 대해서까지 채무불이행에 따른 손해배상책임을 지게 된다고 판단한 대법원 86다카1066 판결 등을 비롯하여 그와 같은 취지의 판결들은 이 판결의 견해에 배치되는 범위 내에서 이를 모두 변경하기로 한 판결입니다.

판결은 복잡하지만 임차인은 건물에 문제될 소지가 있은 부분에 대해 임대인에게 통지해서 수리해 달라고 하면 그것으로 의무를 다한 것입니다.

이후 발생한 문제는 임차인에게 책임을 물어서도 안 되고, 설령 임차인이 통지를 하지 않은 부분이 있다고 해도 그 부분이 쉽게 알 수 없는 건물 깊은 곳이라고 한다면 다르게 볼 이유도 없을 겁니다.

특히나 건물주는 화재와 관련하여 주기적으로 검사를 받아야 하고, 스스로 검사할 필요도 있기 때문에 임차인이 특별한 잘못을 하지 않은 이상, 책임을 묻기 어렵습니다.

또 전선 수명이 영구적인 것도 아니고 오래 된 전선은 교체가 필요하다는 것도 인식을 하고 있고, 때문에 임차인이 책임져야 하는 부분은 고의를 제외한 과실에 있어 협소할 수밖에 없습니다.