매매로 인한 임차인의 갱신청구권 행사

개정된 주택임대차보호법상 임차인의 계약갱신청구권 관련하여 주택이 매매될 경우 양수인을 상대로 갱신청구가 가능한가와 양수인은 갱신거절을 할 수 있느냐입니다.

주택임대차보호법 제3조 대항력 조문 제①항은 “임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다.

이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.” 라는 요건이 갖추어 지면 제3자에게 대항할 수 있게 됩니다.

‘대항’한다는 의미는 ‘덤빌 수 있다’는 것으로 양립 가능한 주장이 성립된다는 것입니다. 바꿔보면 양수인이 ‘나가라’ 하면 임차인은 ‘보증금 반환’을 주장하면서 안 나가도 된다는 것입니다.

그러면 임차인이 양수인을 상대한 갱신청구권을 행사하게 되면 양수인이 거절할 수 있느냐 인데 같은 조 제④항에 보면 “임차주택의 양수인(讓受人)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 본다.” 는 조항이 있습니다.

 

조항에 보면 ‘지위승계’라는 말이 있습니다. ‘지위승계’에 대해 판례는,

(1) “양수인에게 임대차가 종료된 상태에서의 임대인으로서의 지위가 당연히 승계되고, 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우에는 임대차보증금 반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하는 것이므로 양도인의 임대인으로서의 지위나 보증금 반환채무는 소멸하는 것이지만,”

(2) “임차인의 보호를 위한 임대차보호법의 입법 취지에 비추어 임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우에는 임차인이 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 수 있다고 봄이 상당하고,”

(3) “그와 같은 경우에는 양도인의 임차인에 대한 보증금 반환채무는 소멸하지 않는다고 할 것이다(대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결).” 는 판시를 하고 있습니다.

위 판시사항의 (1)항은 매매로 인해 양수인은 양도인의 지위를 그대로 승계하기 때문에 보증금반환책임도 있게 됩니다.

그런데 (2)항의 판시는 임차인이 매매가 되었다는 사실을 뒤늦게 알고, 임대인의 ‘지위승계’에 반대의사를 표시함으로서 양수인과의 관계에서 벗어 날 수 있다는 것이 됩니다.

이것이 채무인수로, 양도인은 임차인에게 보증금을 반환할 채무를 지고 있는데 이 채무를 양수인이 인수할 것인지를 임차인의 승낙이 있어야 합니다. 이 승낙이 없게 되면 양도인은 여전히 보증금반환채무를 면하지 못하게 됩니다.

만약, 양수인이 무자력이면 임차인은 양수인을 상대로 보증금을 반환받을 가능성이 없을 수도 있게 됩니다. 그래서 보증금채권을 양도인과 양수인에게 모두 행사할 수 있게 해 둔 겁니다.

 

그런데 ①갱신청구권은 사안에 따라 청구의 대상이 갈리게 되는데, 갱신청구권 '행사기간'(6월 – 2월 사이) 前에 매매로 인해 소유권이전이 종료되면 양수인이 지위를 승계하게 되므로 양수인을 상대로 갱신청구를 하면 되고,

 

②소유권이전 前이라면 현재 소유자인 임대인을 상대로 갱신청구권을 행사하면 됩니다.

하지만 양수인도 실제거주가 목적이면 ‘갱신거절’의 ‘’정당한 사유‘가 있게 되므로 거절할 수 있게 됩니다.

위 사안을 살펴보면, ㉮임대인이 ‘매매계약’만 체결한 상태라면 현재 임대인을 상대로 ‘갱신청구’를 했을 경우, 갱신된 상태로 양수인이 지위승계를 하게 되고,

㉯소유권이전이 종료된 상태에서 ‘갱신기간’이 다가왔을 때는 양수인을 상대로 갱신청구를 해야 하는데, 이때 양수인이 ‘정당한 거절’사유가 있게 되면 거절이 가능하게 됩니다. 즉, 양수인이 실거주할 경우 '정당한 사유'가 된다는 것입니다.

정리해 보면 임차인Ａ와 임대인Ｂ가 2018. 1. 1. 임대차계약을 체결한 후, 갱신기간인 2019. 6. 30. 이전에 매매계약만 된 상태라면 6. 30. 이후 '갱신청구'를 하게 되면 갱신되므로 양수인에게 지위가 승계됨.

그런데 갱신기간이 도래하기 6 30. 이전에 매매로 인해 양수인 명의로 소유권이전이 완료되면, 임차인은 새로운 소유자를 상대로 갱신청구를 할 수 있는데, 이때 양수인이 '실제거주'를 한다면 이것이 '정당한 사유'가 되는 것임.

여전히 임차인이 불리한 면이 있고 이러한 면을 이용하게 되면 갱신청구권은 무용지물이 됩니다.

그런데도 '매수인이 갱신청구권을 거절'할 수 있는 법안을 만든다는 기사가 나오고 있고, 생각도 없이 이 기사를 퍼 나르고 있으니 그냥 좀 가만 있으면 좋겠는데, 영웅심리에 젖어있어서 그런지 몰라도 기사의 대부분을 검증도 없이 그냥 따라가고 있는 모양새는 안 좋습니다.