매도청구권 - 모르면 나만 후회

주택법 제22조는 매도청구라는 조항이 있습니다. 항목을 살펴보면, ① 제21조제1항제1호에 따라 사업계획승인을 받은 사업주체는 다음 각 호에 따라 해당 주택건설대지 중 사용할 수 있는 권원을 확보하지 못한 대지(건축물을 포함한다. 이하 이 조 및 제23조에서 같다)의 소유자에게 그 대지를 “시가”로 매도할 것을 청구할 수 있다.

 

 

 

이 경우 매도청구 대상이 되는 대지의 소유자와 매도청구를 하기 전에 3개월 이상 협의를 하여야 한다.

1. 주택건설대지면적의 95퍼센트 이상의 사용권원을 확보한 경우: 사용권원을 확보하지 못한 대지의 모든 소유자에게 매도청구 가능(이하 생략)

위 매도청구권은 주택건설사업자가 토지소유자에게 토지를 매도할 것을 청구할 수 있는 권리가 되겠습니다.

위 매도청구권의 요건은 사업부지 면적의 95%를 확보하면 나머지 5%에 대해 토지 소유자에게 ‘땅 넘겨라’ 하고 청구할 수 있는 권리가 매도청구권입니다.

통상 재개발, 재건축, 지역주택사업규모는 8,000평에서 1만 평 사이 정도가 적당합니다. 위에서 본 95%는 법상요구조건이고 실제는 다릅니다.

실제는 1만 평을 사업부지면적으로 설정했을 경우, 그 면적에는 공용부지가 있고 공공기관도 있습니다.

그렇기 때문에 도로부지와 공공기관 부지를 제하고 나면 약 85%만 확보를 하면 나머지는 지자체나 국가부지기 있기 때문에 80%~85%가 곧 100%라고 보시면 되겠습니다.

그렇다고 그 속에 전부가 공공기관 부지인가 하면 그렇지 않고 사도도 있고 하천도 있고 하천 중에서도 개인부지가 편입되어 있는 경우도 있습니다.

한 마디로 그 개인에게는 쓸모없는 땅을 가지고 세금만 내고 있는 그런 경우가 되겠습니다만, 그러나 이 땅이 주택법상 개발이 되어 매도청구권의 대상이 된다면 위 조문 제22조에서 말하는 ‘시가’의 기준이 무엇인가 라는 판결입니다.

즉, 주택건설사업자가 사업부지 면적의 95%를 확보하고 난 후, 나머지 토지에 대해 ‘이제 땅 넘겨라’ 라고 할 때, 토지소유자는 ‘돈 넘겨라’ 할 수 있는데, 이때 토지소유자의 땅 값은 ‘인근 대지 시가와 동일하게’ 평가한 금액이어야 한다는 것입니다.

위 사안에 대해 판례는 “이 사건 제3부동산의 지목이 구거이고 현황이 도로일지라도 원고가 추진하는 주택건설사업이 시행되면 공동주택 부지의 일부가 되는 이상 그 시가는 주택건설사업이 시행될 것을 전제로 할 경우의 인근 대지 시가와 동일하게 평가해야 하고”,

“다만 형태, 면적 등 획지조건 등 개별요인을 고려하여 감액 평가할 수 있을 뿐이다(대법원 2014. 12. 11. 선고 2014다41698 판결 등 참조).” 라고 하였습니다.

 

따라서 재개발, 재건축 등으로 인한 주택사업자가 매도청구권을 행사할 경우 감정평가 금액이 아니라, 개발이익을 전제로 한 ‘인근 대지와 동일하게 평가한 금액’이 매도금액이 된다 하겠습니다(대법원 2019. 11. 28. 선고 2019다235566 판결).