부동산 칼럼 - 최근의 부동산 규제에 따른 경매시장의 향배는?

최근의 부동산 규제에 따른 경매시장의 향배는?

 

 

 

한치 앞이 보이지 않는다. 정부가 부동산시장을 규제하는 정책을 내면 낼수록 시장은 보란 듯 활개를 쳤다. 투기수요를 옥죄는 좀 더 강력한 대책이 지난 7월 10일 또 나왔지만 아직까지 시장의 큰 움직임은 없고 대책과 시장 사이에 눈에 보이지 않는 팽팽한 힘겨루기가 한창인 형국이다.

 

어디로 튈지 예단할 수도 없는 부동산시장이지만 지금까지 나온 대책들의 면면들을 보면 최소한 경매시장에서 만큼은 대책 이후 어떻게 흘러갈지 나름 전망해볼 수 있는 근거는 몇몇 있다. 그중 가장 확실한 것은 대출규제가 심화되고 주택 취득세가 대폭 인상된 데에 따른 영향이다.

 

대출규제부터 살펴보자. 그간에도 현 정부 들어 대출규제가 강화되고 있었으나 2018년 9.13대책, 2019년 12.16대책, 2020년 2.20대책 및 6.17대책 등을 통해 LTV, DTI 비율이 대폭 축소됐다.

 

특히 9.13대책을 통해 투기과열지구나 조정대상지역 등 규제지역 내에서 9억원 이하 및 무주택자, 서민실수요자 대출은 기존과 같이 LTV 60%-70%, DTI 50%-60%(투기과열지구는 LTV 및 DTI 40-50%)를 적용하였으나, 고가주택 구입이나 1주택 보유세대의 2주택 취득 시에는 LTV 및 DTI를 0% 적용하되 기존 주택을 2년 이내에 처분하는 예외적인 경우에 한해 LTV 60%, DTI 50%(투기과열지구 LTV 및 DTI 40%)를 적용하도록 축소했다. 2주택 이상 보유세대가 추가로 주택을 구입하여 3주택 이상이 되는 경우에는 아예 대출을 금지했음은 물론이다.

 

더 나아가 2.20대책을 통해 9억원을 초과하는 고가주택의 경우 9억원까지는 최대 60%의 LTV를 적용하고, 9억원 초과분에 대해서는 30%만 적용하도록 했으며, 6.17대책에서는 갭투자를 차단하기 위해 투기과열지구에 한해 3억원이 넘는 주택의 전세대출보증을 제한하거나 전세대출 후 3억원이 넘는 주택 구입 시 대출을 즉시 회수하도록 했으며, 15억원을 넘는 주택에 대해서는 대출을 전면 금지하고 9억원을 초과하는 부분에 대해서도 LTV를 기존 30%에서 20%로 하향조정(12.16대책의 연장)했다.

 

취득세는 또 어떤가? 기존에는 주택가액이나 면적에 따라 1.1% 내지 3.5%의 취득세가 부과됐으나 지난 7.10대책을 통해 2주택자의 경우 취득세를 8%로, 3주택자 및 법인의 경우 12%로 대폭 인상하도록 했다.

 

이러한 일련의 규제를 통해 분명한 것은 주택수요의 중간층이 없어질 것이라는 점이다. 즉 무주택자의 신규 취득이나 기존 주택을 2년 내 처분하는 것을 조건으로 취득하는 1주택자 및 대출규제에 아랑곳하지 않고 주택을 구입할 수 있는 그야말로 자본력이 탄탄한 자본가를 제외하고는 갭투자를 이용하여 다주택자가 되려는 꿈은 아예 접어야 할 상황에 봉착했다는 얘기다. 달리 표현하면 향후 부동산시장을 비롯하여 경매시장은 최소한 주택에 한해 실수요자 중심의 투자 또는 자산가 중심의 투자로 재편되거나 양극화되는 경향을 보일 수밖에 없다는 의미이다.

 

더불어 갭투자를 통해 신분상승(?)을 꿈꿔왔던 투자자들의 향배는 결국 주택 외비주거용 부동산, 예컨대 상업용부동산(상가, 공장 등)과 토지 등으로의 쏠림 현상이 극명해지리라는 것 역시 그리 어렵지 않게 짐작해볼 수 있는 대목이다.

 

경매지표의 변화도 불가피해졌다. 중간층 소멸로 인한 주택수요의 감소, 비주거용 부동산으로의 쏠림현상 심화는 결국 주거용부동산의 입찰경쟁률 및 낙찰가율 하락으로 이어지면서 경매시장 전반적으로 영향을 미칠 수밖에 없다.

 

그렇다고 이와 같은 규제가 고스란히 경매시장에 영향을 미칠 것으로 단정 짓는 것 또한 시기상조일 듯하다. 역설적으로 부동산에 대한 규제가 심해질수록 빛을 발하는 것 역시 경매시장이기 때문이다.

 

우선 그간에도 경매는 일반매매보다 취득세에서 약간의 이점이 있었으나 이번 취득세 인상으로 그 이점이 더 커졌다. 예컨대, 감정가(=매매가) 10억원의 주택을 매매로 취득 시 취득세율을 2% 적용할 때 취득세가 매매는 2000만원, 경매(낙찰가율 90% 적용 시)는 1800만원으로 200만원 차이에 불과했으나, 2주택 취득 시 취득세율 8%를 적용할 때에는 매매 8000만원, 경매 7200만원으로 800만원을 절감하게 된다. 이러한 이점은 3주택 이상 취득 시 또는 낙찰가율이 낮아질수록 더 커진다.

 

 

 

또한 토지거래허가구역이 신규로 지정(강남구 삼성동ㆍ대치동ㆍ청담동, 송파구 잠실동 및 용산구 정비창부지ㆍ한강로동ㆍ이촌동 일대)되고, 허가면적도 주거용 18㎡, 상업용 20㎡를 넘는 토지로 대폭 확대했으나 경매 또는 공매로 취득 시에는 토지거래허가를 받지 않아도 된다는 점이다. 토지거래허가를 받지 않아도 되니 의무거주기간이라든가 자금조달계획서 제출이라는 규제 역시 받지 않아도 되는 만큼 이들 지역의 물건이 경매시장에 등장했을 경우 치열한 경쟁과 높은 낙찰가율 행진은 갈수록 더 뚜렷해질 수가 있다.

 

이러한 이점들이 더욱 부각되면서 부동산규제로 인해 침체될 수 있는 경매시장을 어느 정도 떠받칠 수 있다는 점에서 최소한 경매시장의 동향을 나타내는 지표의 흐름을 섣불리 예측할 수 없는 이유이기도 하다.

 

부동산태인 칼럼니스트 이웰에셋 이영진 대표 (세종사이버대학교 겸임교수)