6.17 부동산대책 전세대출 관련, 사전방문에서 지적된 공동주택 하자, 입주 전 보수 완료해야

1. 규제내용 및 예외조치

 

 

 

 

□ (취지) 앞으로 투기‧투기과열지구에서 실거주를 하지 않을 아파트를 전세대출을 활용해 구입하는 행위를 제한하기 위한 것입니다.

 

□ (내용 및 예외조치) 규제시행일* 이후,

 

  * 주금공‧HUG 등 보증기관 규정 개정 등을 거쳐 7월 중순 시행(추후 확정시 발표)

 

  ① 투기지역‧투기과열지구의 3억원 초과 아파트(이하 ‘규제대상 아파트’)를 구입하고 이후 전세대출을 받으려 할 경우 전세대출 제한

 

 

※ 예외 (12.16대책의 예외조치와 동일) : 직장이동·자녀교육 등 실수요로 전세대출을 받고자 할 경우   ☞ ➊직장이동, 자녀교육, 부모봉양, 요양‧치료, 학교폭력 피해 등 실수요로 ➋구입아파트 소재 특별시‧광역시를 벗어나 전세주택을 얻는 경우로 ➌구입아파트‧전세주택 모두에서 세대원 실거주시 전세대출을 허용 (➊~➌ 모두 충족 필요)

② 전세대출을 신청하여 이용 중인 자가

규제대상 아파트를 구입한 경우 전세대출 즉시 회수

 

 

※ 예외 (6.17대책 발표시 추가예외로 기발표)   : 구입 아파트의 기존 임대차 계약 잔여기간이 남은 경우 회수규제 적용 유예    ☞「본인의 전세대출 만기」와 「본인 구입아파트의 기존 임대차계약 만기」중 먼저 도래하는 시기까지* 전세대출 이용가능     * 임대차 기간 간 미스매치를 이용하여 갭투자를 계속 연장하는 행위를 방지하기 위한 것으로, 전세기간 종료후 실제 입주할 아파트를 구입하는 경우에만 예외를 인정하는 취지임     * 통상적으로“전세 → 자가”이동시 본인의 전세만기와 구입주택 임차인의 만기를 조율하여 일치시키는 것이 일반적임을 감안함

 

2. 6.17 전세대출 규제의 주요 적용례 관련

 

※ 금번 6.17 대책의 전세대출 규제가 전면 적용되는 대상은    (i) 규제대상 아파트 구매 행위, (ii) 전세대출 신청 행위의    차주의 두가지 적극적인 행위가 모두 규제시행일 이후 일어나는 경우입니다.

 

□ 주요 적용례는 다음과 같으므로 보도에 참고하시기 바랍니다.

 

 ① 집을 살 때 3억원 이하였지만 향후 가격상승으로 3억원 초과시 전세대출 연장 불가

 

    → 사실이 아님.

 

  “3억원 초과 아파트를 구입”한 것이 아니므로 규제대상 아님

 

 ② 규제대상 아파트를 상속받는 경우 전세대출연장 불가

 

    → 사실이 아님.

 

       규제대상 아파트를 “구입”한 것이 아니므로 규제대상 아님

 

 ③ 규제시행일 전에 이미 규제대상 아파트를 구입*한 경우

 

      * 규제시행일 前 분양권‧입주권 및 아파트 구입계약 체결 포함(가계약 제외)

 

    → 규제시행일 이후 구입행위부터 제한하므로 규제대상 아님

 

 ④ 규제시행일 전에 이미 전세대출을 이용 중인 자*가 규제시행일 이후 규제대상 아파트를 구입한 경우

 

      * 규제시행일 전 전세계약을 체결한 경우 포함

 

    → 전세대출 회수대상이 아님.

다만, 현재 전세대출의 만기연장은 제한*

 

      * 만기 후에는 구매한 아파트에 실거주하라는 의미

 

 ⑤ 규제시행일 이후 전세대출 신청하여 이용 중인 자가 이용 중 규제대상 아파트 분양권‧입주권 구입시 전세대출 즉시 회수 여부 

 

    → 금번 회수규제 적용 시 ‘구입시점’은 아파트 소유권 취득시점(등기 이전완료일)을 의미하며 대출이 즉시 회수되지 않음

 

   ※ 당해 전세대출 만기까지도 등기 등 소유권 취득이 일어나지 않은 경우에는 만기 연장도 가능. 다만, 등기 시점에서는 전세대출이 회수되므로 전세대출 상환 후 구입아파트에 실입주 필요

 

 ⑥ 빌라‧다세대 주택 등 아파트 外 주택 구입시 규제적용 여부

 

    → 갭투자 우려가 높은 아파트를 대상으로 하므로 규제대상 아님

 

 

 

 

 

- 아파트 사전방문에서 지적된 하자, 입주 전까지 보수 완료해야

- 시･도지사의 품질점검단 운영 등 신속․정확한 사용검사체계 확립

 

□ 앞으로는 공동주택 입주예정자가 사전방문에서 보수공사 등 조치를 요청한 하자에 대해 사업주체는 늦어도 해당 주택의 입주일 전까지 조치를 완료해야 한다.

 

 ㅇ 국토교통부(장관 김현미)는 입주예정자 사전방문 및 공동주택 품질점검단 도입을 위한 ｢주택법｣이 개정(‘20. 1. 23. 공포, ’21. 1. 24. 시행)됨에 따라 입주예정자 사전방문 및 공동주택 품질점검단 설치･운영에 필요한 구체적인 절차와 방법을 규정한 ｢주택법 시행령 및 시행규칙｣ 일부 개정안을 40일간(’20. 6. 23.~8. 3.) 입법예고한다. 

 

 

□ 이번 개정안의 주요 내용은 다음과 같다.

 

< 입주예정자 사전방문 관련 >

 

 

 ① 입주예정자 사전방문 시 지적된 하자의 보수 조치가 빨라진다.

 

  ㅇ 사업주체는 주택공급계약에 따라 정한 입주지정기간 개시일 45일 전까지 입주예정자 사전방문을 최소 2일 이상 실시해야 한다.

   - 사업주체는 사전방문 시작일 1개월 전까지 방문기간 및 방법(점검표 제공) 등 사전방문에 필요한 사항을 입주예정자에게 서면(전자문서 가능)으로 제공해야 한다.

 

  ㅇ 사업주체는 사전방문 시 제기된 사항에 대한 조치계획을 수립하여 사전방문 종료일부터 7일 이내에 지자체인 사용검사권자에게 제출하되, 일반 하자 중 전유부분은 입주예정자에게 인도하는 날까지, 공용부분은 사용검사를 받기 전까지 조치해야 한다.

 

 

     ※ ｢주택법｣ 제48조의2제3항에 따라 중대한 하자는 사용검사를 받기 전까지 조치

 

 

  ㅇ 사업주체는 입주예정자에게 보수공사 등의 조치현황을 인도일에 서면(전자문서 포함)으로 알려야 하며, 모든 조치를 완료한 경우 그 결과를 사용검사권자에게 제출해야 한다.

 

 ② 사용검사 전까지 조치해야 할 ‘중대한 하자’의 기준을 명확히 구분하여 관리한다.

 

  ㅇ 하자는 일반 하자*와 중대한 하자로 구분하며, 법률에 따라 사용검사를 받기 전까지 조치해야 하는 중대한 하자는 입주자가 해당 공동주택에서 생활하는데 안전상･기능상 심각한 지장을 초래할 것으로 예상되는 하자로 개념을 규정한다.

 

     * 사용검사 전까지 조치를 완료해야 하는 중대한 하자 이외의 하자

 

  ㅇ 구체적인 하자의 조사방법 및 판정기준은 국토교통부장관이 정하여 고시*할 예정이다.

 

     * ｢공동주택 하자의 조사, 보수비용 산정 및 하자판정기준｣ 개정 예정(’20.12)

 

< 공동주택 품질점검단 관련 >

 

③ 공동주택 사용검사가 전문가의 시선으로 보다 촘촘해진다.

 

  ㅇ 법률에 따라 시･도지사가 설치･운영하는 공동주택 품질점검단*은 300세대 이상의 공동주택을 대상으로 품질점검을 실시한다.

 

     * 품질점검단 점검위원은 건축사, 기술사, 주택관리사, 건설 분야 특급기술자, 대학 교수(조교수 이상), 건축분야 박사학위 소지자, 공무원 등으로 구성

 

   - 300세대 미만인 공동주택의 경우 시･도의 조례로 정하여 품질점검단이 점검을 실시할 수 있다.

 

  ㅇ 품질점검단은 공용부분은 물론 사용검사권자가 선정한 최소 5세대 이상의 세대도 점검하고, 점검 종료일부터 5일 이내에 점검결과를 시･도지사와 사용검사권자에게 제출한다.

 

 ④ 신속하고 정확한 공동주택 사용검사체계를 확립한다.

 

  ㅇ 사업주체가 품질점검단의 점검결과와 사용검사권자의 조치명령*에 대해 이의신청할 수 있는 기한과 해당 이의신청에 대한 사용검사권자의 검토･통보 기한을 모두 5일 이내로 규정함으로써,

 

     * ｢주택법｣ 제48조의3제6항에 따라 사용검사권자는 품질점검단의 점검결과에 대한 사업주체의 의견 청취 후 하자라고 판단한 사항에 대해 보수･보강 등의 조치를 명령

 

   - ‘사전방문-품질점검-사용검사’로 이어지는 신속하고 정확한 사용검사체계를 확립한다.

 

 

□ 국토교통부 주택건설공급과 이유리 과장은 “입주예정자 사전방문 및 품질점검단 제도를 통해 하자 보수로 인한 국민들의 불편을 해소하고 사업주체와의 갈등도 예방할 수 있을 것으로 기대”한다고 밝혔다.

 

 

□ 개정안은 ‘20. 6. 23. 관보 및 국토교통부 누리집(www.molit.go.kr)의 ‘정보마당-법령정보-입법예고’에서 볼 수 있으며,

 

ㅇ 개정안에 대해 의견이 있는 경우에는 우편, 팩스 또는 국토교통부 누리집을 통해 의견을 제출할 수 있다.

 

 

   ※ 의견 제출기간 : ’20. 6. 23.～8. 3.(40일간)

      의견 제 출 처 : ������30064 세종특별자치시 도움6로 11(정부세종청사 6동) 국토교통부 주택건설공급과(☎ 044-201-3369, 3370, fax 044-201-5684)