『부동산 "업 계약"의 최후』

위 사건은 매도인이 자신의 토지를 매도하면서 매수인이 대출을 받기 위한 목적으로 매매대금을 부풀려 달라는 부탁을 마다하지 못해 부동산업자의 요청에 응했습니다.

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실제매매가격은 1억5,600만 원인데, 허위매매가격은 2억6,000만 원으로 했습니다.

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그런데 위 "업 계약"이 적발되어 매도인은 8,800,000원의 과태료를 납부하였고, 2016. 4. 15. 공인중개사인 피고에게도 8,654,200원의 과태료가 부과되었습니다.

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중요한 것은, 매도인의 토지는 “자경농지”로 양도소득세 감면을 받을 수 있는 토지였는데, 위와 같이 ‘업 계약’을 함으로 ‘조세특례제한법’ 제129조가 적용되어 양도소득세 감면이 배제 되고 말았습니다.

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‘조세특례제한법’ 제129조 『(전략) 자산을 매매하는 거래당사자가 매매계약서의 거래가액을 실지거래가액과 다르게 적은 경우에는 해당 자산에 대하여 「소득세법」 제91조제2항에 따라 이 법에 따른 양도소득세의 비과세 및 감면을 제한한다.』

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이로 인해 결국 매도인은 양도소득세 감면이 배제되어 27,162,960원의 양도소득세를 부과 받게 되었고 납부하였습니다.

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위 매도인은 부동산업자를 상대로 손해배상청구를 했지만, 매도인도 가담했다는 이유로 중개업자 책임을 60%인 16,297,776원을 인정했습니다.

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하지만, 위 사안에서 끝나는 게 아니고, ‘업 계약’을 요구한 매수인이 은행으로부터 실제 대출을 받았으므로 ‘사기죄’ 성립에는 지장이 없을 것이고, 매도인과 부동산업자 또한 같은 공범이 되고 말 겠습니다.

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한편, 다른 각도에서 농지가 아니라, 일반적인 부동산을 매매할 경우 매도인이 과거에 자신의 부동산을 1억에 매수하고 2억에 되판다고 가정할 때 양도로 인한 소득은 1억 원이 되겠습니다.

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개략적인 산식을 해 보면, 양도가액2억 – 취득가액 1억 = 1억(양도소득), 그리고 이 금액에서 기본공제, 장기보유기간에 따른 비율공제, 또 건물의 경우 수선한 것이 있으면 수선비 등(필요경비) 5,000만 원이라 가정하고 이를 공제하면 남는 금액은 5,000만 원이 될 것이므로, 이 금액에 대한 세율을 적용하게 되겠습니다.

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그런데 위에서 본 사건과 같이 ‘업 계약’을 하게 되면, 취득가액 1억, 매도가액3억(업)으로 했을 경우, 양도가액 3억 – 취득가액 1억 = 양도소득이 2억이 되겠습니다.

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여기서 각종의 공제 금액과 비용을 제한다고 해도 끽 해야 5,000만 원 넘기기 어렵습니다.

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그렇게 되면 남은 금액(양도소득)이, 1억5,000만 원이 될 것이고(산식 : 양도 3억 – 취득 1억 – 필요경비 5천 = 1억5,000) 여기에 맞는 세율이 적용이 되겠습니다.

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한 마디로 폭탄을 맞게 된다는 것입니다. 즉 가상의 1억 원에 대한 세금을 내야 하는 상황이 발생하게 되는 것입니다.

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거기에 과태료, 형사문제, 세금포탈 등 상당히 복잡하고 머리 아픈 일이 기다리고 있게 되겠습니다.(威嚇力-위하력)

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