알아두면 쓸모있는 주택연금

"주택연금"이란 본인 또는 배우자의 나이가 60세 이상인 주택소유자가 소유주택에 근저당권을 설정하고 금융기관으로부터 평생 또는 일정한 기간 동안 매월 연금방식으로 노후생활자금을 지급받는 국가 보증의 금융상품(역모기지론)을 말합니다.

 

◇ 주택연금의 개념

☞ "주택연금"이란 본인 또는 배우자의 나이가 60세 이상인 주택소유자가 소유주택에 근저당권을 설정하고 금융기관으로부터 평생 또는 일정한 기간 동안 매월 연금방식으로 노후생활자금을 지급받는 국가 보증의 금융상품(역모기지론)을 말합니다.

☞ 주택연금 가입자를 위한 국가 보증업무는 한국주택금융공사에서 수행하고 있으며, 금융기관은 한국주택금융공사의 보증서에 따라 주택연금 가입자에게 대출방식으로 주택연금을 지급합니다.

☞ 주택연금은 모아 놓은 재산이 없어도 집 한 채만으로 노후 생활을 보장받을 수 있다는 장점을 갖고 있어 보유자산 중 부동산의 비중이 절대적인 우리나라의 실정에서 부족한 노후자금을 메워줄 수 있는 하나의 대안으로 떠오르고 있습니다.

◇ 주택연금의 장점

☞ 주택연금에 가입하면 평생 내 집에 살면서 국가가 지급 보증하는 연금을 받을 수 있으며, 다양한 세제혜택도 누릴 수 있습니다.

☞ 주택연금 가입자와 배우자 중 한 사람이 사망한 경우 연금감액 없이 100% 같은 금액의 지급이 보장되며, 두 분이 모두 사망한 경우에는 그동안의 연금수령액이 집값을 초과하더라도 부족분을 상속인에게 청구하지 않고 반대로 집값이 남는 경우 남는 부분은 상속인에게 돌아갑니다.

 

◇ 주택연금 가입절차

☞ 가입상담 및 신청

· 주택연금에 가입하려는 사람은 우선 담보주택 소재지를 관할하는 한국주택금융공사(이하 "공사"라 함) 지사 등을 방문하거나 인터넷을 통해 가입상담 및 신청을 하면 됩니다.

☞ 보증심사

·담보주택 조사 : 보증신청서를 접수하고 신청인이 사전 동의를 하면 공사의 담당자가 담보주택에 직접 방문하여 주택실물과 등기사항증명서의 일치 여부, 신청인 또는 배우자의 거주 여부, 임대차 현황, 주택의 관리, 보존상태 등의 사항을 조사합니다.

※ "담보주택"이란 주택소유자가 공사의 보증을 통해 주택연금을 대출받기 위해 공사 또는 채권자인 금융기관에 담보로 제공하는 주택을 말합니다.

·담보주택 가격평가 : 담보주택의 가격은 보증신청일 현재 한국감정원 등 공신력 있는 기관의 인터넷시세 또는 공시가격을 적용합니다. 다만, 공신력 있는 기관의 인터넷시세 또는 공시가격이 없거나 보증신청인이 원하면 외부감정평가업자의 감정평가액으로 할 수 있습니다.

☞ 보증약정 및 담보설정

·보증승인 및 보증약정 : 공사는 담보주택조사 및 가격평가를 바탕으로 보증심사를 거쳐 보증신청일부터 1개월 이내에 승인여부를 결정합니다. 심사완료 후 보증 승인이 결정되면 신청인은 공사와 보증약정을 체결하고 약정서 사본을 교부 받습니다.

· 담보설정 : 공사는 보증을 할 때 담보주택에 대해 보증채무를 이행함으로써 신청인에게 행사할 수 있는 구상채권 및 공사가 채권자의 보증부대출 채권을 양수함으로써 보유하게 될 해당 대출채권을 피담보채권으로 하여 근저당권을 설정합니다.

☞ 보증서 발급 및 대출실행

· 보증약정 및 담보설정 사항과 신청인의 신용관리정보 해당여부 등을 확인한 결과 이상이 없다고 인정되면 공사는 금융기관에 전자 보증서(공사와 금융기관의 전산시스템을 연결하는 전용선을 이용한 통지를 말함)를 발급하며, 보증서 발급이 완료되면 마지막으로 신청인은 금융기관을 방문하여 대출신청 및 대출약정을 체결하고 주택연금을 받게 됩니다.

 

◇ 주택연금 가입대상주택

☞ 주택의 유형

· 소유하고 있는 주택이 시가 9억원 이하인 일반주택이거나 지방자치단체에 신고된 시가 9억원 이하인 노인복지주택이면 주택연금에 가입할 수 있습니다.

※ 주택연금 가입대상주택의 가격은 가입신청일 현재 공신력 있는 기관(한국감정원, 국민은행 등)의 인터넷시세 또는 공시가격을 적용하여 평가합니다. 다만, 공신력 있는 기관의 인터넷시세 또는 공시가격이 없거나 보증신청인이 원하는 경우에는 외부감정평가업자의 감정평가액으로 할 수 있습니다.

· 일반주택의 경우 등기사항증명서상 용도가 주택이어야 합니다.

√ 복합용도주택은 전체건물 면적에서 주택면적이 차지하는 비중이 1/2 이상인 경우 주택연금 가입대상이 될 수 있습니다.

√ 주택으로 등기되지 않는 업무시설(오피스텔), 노유자시설(노인복지주택 제외), 상가, 판매 및 영업시설, 숙박시설, 시장 등의 경우에는 주택연금 가입대상이 되지 않습니다.

· 노인복지주택의 경우 등기사항증명서상 용도와 관계없이 특별자치도지사·시장·군수·구청장에게 신고된 노인복지주택이면 됩니다.

☞ 담보주택이 되기 위한 요건

· "담보주택"이란 주택소유자가 한국주택금융공사(이하 "공사"라 함)의 보증을 통해 주택연금을 대출받기 위해 한국주택금융공사 또는 채권자인 금융기관에 담보로 제공하는 주택을 말합니다.

· 담보주택은 공사의 보증신청일 현재 다음의 요건을 모두 충족해야 합니다.

√ 신청인이 주택 전부를 소유하거나(단독소유) 배우자와 공동으로 주택 전부를 소유하고 있을 것(공동소유)

√ 가입신청인 또는 배우자가 거주하고 있을 것

√ 다음의 어느 하나에 해당하지 않을 것(다만, 최초 주채무 실행일까지 해당 사항을 말소, 해제 및 해지하는 경우에는 요건을 충족한 것으로 볼 수 있음)

1. 소유권에 대한 권리침해(경매, 압류, 가압류, 가처분, 가등기 등)중인 주택

2. 저당권, 전세권 등 제한물권이 설정된 주택

3. 주택의 전부 또는 일부를 임대보증금이 있는 임대계약(임차권등기 포함)중인 주택

√ 재건축·재개발사업이 진행되고 있지 않을 것

√ 토지수용 등으로 향후 거주가 불가능하거나 저당권실행에 지장을 초래할 것으로 예상되지 않을 것

√ 토지와 건물의 등기가 완료되었을 것(다만, 미등기사유가 타당하다고 인정되는 경우에는 예외로 함)

 

주택연금수령자의 담보주택 거주의무

☞ 주택연금을 받는 사람, 즉 주택연금 가입자는 주택연금 수령 시 계속하여 담보주택에 거주해야 하고, 가입자와 배우자가 모두 1년 이상 계속하여 담보주택에서 거주하지 않는 경우 주택연금 지급이 정지됩니다.

※ "담보주택"이란 주택소유자가 한국주택금융공사(이하 "공사"라 함)의 보증을 통해 주택연금을 대출받기 위해 공사 또는 채권자인 금융기관에 담보로 제공하는 주택을 말합니다.

※ 담보주택 거주 여부는 가입자의 방문, 실거주지 추적, 관리사무소 등을 통한 측면조사와 사후관리활동 기록 등으로 확인합니다.

☞ 1년 이상 계속 거주하지 않더라도 주택연금이 종료되지 않는 경우

· 다만, 가입자가 공사에 미리 서면으로 통지하거나 공사가 직접 확인하여 불가피한 사유로 인정하는 경우로서 다음의 어느 하나에 해당하는 때에는 1년 이상 담보주택에 거주하지 않더라도 주택연금을 계속 이용할 수 있습니다.

√ 질병치료, 심신요양 등을 위해 병원이나 요양시설 등에 입원한 경우

√ 자녀 등의 봉양을 받기 위해 다른 주택에 장기체류하는 경우

√ 관공서의 명령에 따른 격리, 수용, 수감 등의 경우

√ 그 밖에 개인적인 특별한 사정 등을 감안하여 공사가 인정한 경우

 

◇ 주택연금 가입 후 목돈이 필요한 상황에 대한 대비

☞ 주택연금은 나중에 목돈이 필요해질 경우를 대비해 목돈인출한도를 미리 또는 주택연금을 받는 도중에 설정할 수 있도록 되어 있습니다.

☞ 다만, 인출한도를 설정하게 되면 매달 받는 월지급금은 그만큼 줄어들게 된다는 점은 유의해야 합니다. 물론, 인출한도를 설정한 후 실제로 목돈을 쓸 일이 없는 경우에는 언제라도 설정한 한도를 해지하고 월지급금을 많이 받을 수 있습니다.

☞ "인출한도"란 주택연금 가입자가 연금지급한도의 50% 이내에서 일정한 용도로 사용하기 위해 수시로 지급받을 수 있도록 미리 설정한 금액을 말합니다.

· 다만, 주택연금 지급방식 중 확정기간방식을 선택하는 경우 연금지급한도의 5%에 해당하는 금액(이하 "의무설정인출한도"라 함)은 반드시 인출한도로 설정해야 하고 월지급금 지급이 종료된 이후 인출할 수 있습니다.

· 인출한도를 설정한 경우 해당 금액을 다음의 용도로 사용할 수 있습니다. 다만, 의무설정인출한도는 의료비, 담보주택관리비 및 한국주택금융공사 사장이 정하는 이와 유사한 용도로만 사용할 수 있습니다.

√ 담보주택을 담보로 대출받은 금액 중 잔액을 상환하는 용도

√ 담보주택에 대한 임대차계약에 따라 임차인에게 임대차보증금을 반환하는 용도

√ 의료비, 교육비, 주택유지수선비 등 한국주택금융공사 사장이 정하여 한국주택금융공사의 인터넷 홈페이지에 공고하는 용도

※ "담보주택"이란 주택소유자가 한국주택금융공사의 보증을 통해 주택연금을 대출받기 위해 한국주택금융공사 또는 채권자인 금융기관에 담보로 제공하는 주택을 말합니다.

 

◇ 보유주택수

☞ 주택연금에 가입하려면 원칙적으로 보유주택이 1주택이어야 하지만, 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 예외적으로 보유주택이 1주택이 아니어도 주택연금에 가입할 수 있습니다.

· 보유주택의 합산가격이 시가 9억원 이하로서 거주하고 있는 1주택을 담보주택(주택소유자가 한국주택금융공사의 보증을 통해 주택연금을 대출받기 위해 한국주택금융공사 또는 채권자인 금융기관에 담보로 제공하는 주택을 말함)으로 보증신청한 경우

· 상속, 이사 등으로 인해 일시적으로 2주택을 보유하게 되었으나 담보주택 이외의 1주택을 3년 이내에 처분하는 조건으로서 거주하고 있는 1주택을 담보주택으로 보증신청한 경우

☞ 보유주택수의 판정

· 보유주택수는 정부의 전산망을 활용하여 확인한 자료를 기준으로 주택연금 가입신청인과 그 배우자가 보유한 주택수를 합하여 판정합니다.

· 보유주택수를 판정하는 주요기준은 다음과 같습니다.

√ 지분으로 소유하고 있는 주택도 1주택으로 봅니다. 다만, 공동 상속주택의 경우 지분이 가장 큰 상속인이 소유한 것으로 봅니다.

√ 부부 공동소유 주택은 각 지분에 관계없이 1주택으로 봅니다.

√ 임대사업자로서 임대를 목적으로 보유한 주택 및 전체 건물면적에서 주택면적이 차지하는 비중이 1/2 이상인 복합용도주택도 보유주택수에 포함합니다.

√ 아파트분양권, 재건축 및 재개발 조합원의 입주권은 1주택으로 보지 않습니다.

√ 1주택은 사회통념상 전체로서 하나의 주택으로 볼 수 있는 것이어야 합니다. 특히 같은 울타리 안에 2채 이상의 주거용 건물이 있는 경우에는 각 건물 사이의 인접성, 주출입구 등을 종합적으로 검토하여 하나의 주택으로서 독립성을 갖는지 판단하되 다음 요건에 모두 해당되는 경우에는 1주택에 저촉되는 것으로 봅니다.

 

 

◇ 담보주택 변경절차

☞ 상담 및 담보주택 변경 신청

· 주택연금 담보주택 변경을 하려는 사람은 우선 담보주택 소재지를 관할하는 한국주택금융공사(이하 "공사"라 함)의 지사를 방문하여 상담 및 담보주택 변경신청을 하면 됩니다.

※ "담보주택"이란 주택소유자가 공사의 보증을 통해 주택연금을 대출받기 위해 공사 또는 채권자인 금융기관에 담보로 제공하는 주택을 말합니다.

※ "담보주택 변경"이란 주택연금 가입자 및 배우자가 일반주택 사이 또는 노인복지주택 사이의 이사를 하면서 보증조건변경 절차에 따라 담보주택을 기존 거주주택에서 새로운 거주주택으로 변경하는 것을 말합니다.

☞ 담보주택조사 및 가격평가

· 담보주택 변경 신청서를 접수하고 신청인이 사전 동의를 하면 담당자 또는 전문상담사가 담보주택에 직접 방문하여 주택실물과 등기사항증명서의 일치 여부, 신청인 또는 배우자의 거주 여부, 임대차 현황, 주택의 관리, 보존상태 등의 사항을 조사합니다.

· 담보주택변경 시 주택가격 평가 : 담보주택변경에 따른 공사의 담보가치 증감을 확인하기 위해 예비승인일과 최종승인일을 기준으로 기존 담보주택과 신규 담보주택의 가격을 각각 평가하며, 최종승인일 기준의 주택가격으로 담보주택변경이 이뤄집니다. 이는 기존 담보주택의 가치를 그대로 인정하면서 신규로 취득하는 주택의 담보가치 등락여부를 판단하기 위함입니다.

☞ 예비승인 : 담보주택변경으로 인해 달라지는 조건을 미리 확인하는 단계로 신청인의 담보주택변경 결정을 돕기 위한 절차입니다. 따라서 예비승인 결과를 확인한 후에 충분히 고려하시고 주택 매매계약서를 작성하실 것을 권해드립니다.

☞ 최종승인 : 기존주택 매매계약서상 잔금지급일 하루 전에 이뤄지며 이 때, 담보주택변경으로 인해 달라지는 조건이 최종적으로 확정됩니다. 최종승인은 예비승인 후 3개월 이내에 합니다.

☞ 기존 담보해지 및 신규담보 설정

· 공사는 기존주택 매매계약서상 잔금지급일에 공사수령액을 영업점 관리계좌로 입금받고 같은 날에 기존주택의 근저당권 설정등기 및 부기등기를 말소합니다.

· 공사는 담보해지일과 같은 날에 공사지급액을 신규주택 매도인에게 계좌 이체하고, 신규주택에 근저당권 설정등기 및 부기등기합니다.

 

◇ 주택연금 가입비용

☞ 보증료

· 보증료는 주택연금 가입자가 장수하시거나 주택가격이 하락했을 때 주택가격을 초과하여 발생할 수 있는 손실에 대한 일종의 보험료입니다. 보증료에는 주택연금 가입 시 한 번 납부하는 초기보증료와 매월 나누어 납부하는 연보증료가 있습니다.

· 초기보증료(주택가격의 1.5%) : 가입 시 한 번 납부하는 것으로 보증서 발급일 이후 처음으로 보증부대출이 지급되는 날에 전액 납부되며, 연금지급총액에 자동으로 가산되는 것이므로 실제 별도로 현금을 납부할 필요는 없습니다.

· 연보증료(대출잔액의 0.75%) : 주택연금 대출 잔액에 대해 매월 납부하는 것으로, 매월 연금지급금액에 자동으로 가산되므로 실제 별도로 현금을 납부할 필요는 없습니다.

☞ 보증료 이외의 가입비용

· 근저당권 설정을 위한 법무사 비용 : 법무사 비용 이외에 근저당권 설정 시 드는 비용, 즉 등록면허세, 지방교육세, 농어촌특별세, 국민주택채권 매입의무는 면제됩니다.

· 대출기관 인지세 : 주택연금 대출약정 체결 시 거래 금융기관에 납부하며 가입자와 금융기관이 각각 50%씩 부담합니다.

· 감정평가 비용 : 담보주택에 대한 한국감정원 또는 국민은행 인터넷 시세가 없거나 가입자의 요청으로 감정평가기관에서 주택가격을 평가할 때에만 부담합니다.

 

◇ 가입자 사망 시 연금지급

 

☞ 배우자 있는 가입자가 사망한 경우

· 주택연금 가입자가 주택연금수령 도중에 사망한 경우 배우자가 채무인수 및 소유권이전등기를 완료할 때까지 주택연금은 일시적으로 지급 정지되며, 가입자의 사망일부터 6개월 이내에 이러한 절차가 완료되면 배우자 앞으로 기존에 지급되던 것과 같은 금액의 주택연금이 계속 지급됩니다.

☞ 배우자 없는 가입자가 사망한 경우

· 상속인은 부모가 지금까지 받은 주택연금수령액을 모두 상환하면 담보주택(주택소유자가 한국주택금융공사의 보증을 통해 주택연금을 대출받기 위해 한국주택금융공사 또는 채권자인 금융기관에 담보로 제공하는 주택을 말함)을 상속받을 수 있습니다.

· 상속인이 담보주택의 상속을 원하지 않을 경우, 담보주택은 법원 경매나 일반 매매로 처분되고 그 처분금액은 다음과 같이 처리됩니다.

 

금액 비교	처리 방법
주택처분금액 > 연금지급총액	남는 부분에 대해 상속인에게 돌려줌
주택처분금액 < 연금지급총액	부족분에 대해 상속인에게 별도 청구하지 않음