2020년 달라지는 주요 부동산 제도

[2020 부동산] 새해 벽두부터 달라지는 정책은?

 

 

보유세 부담 늘어난다…2020년부터 달라지는 부동산 제도

공시가율 현실화 등으로 보유세 부담 늘고 실거래 신고기간 30일로 단축
2020년부터 9억원 초과 고가주택 양도시 장기보유특별공제 혜택이 축소된다. 또 공시가 9억원 이상 고가주택 보유자에게 부과되는 종합부동산세 세율이 인상되고 공시가율(시세 대비 공시가 반영률)이 높아져 보유세 부담이 늘어나게 된다.

4월말부터는 서울 강남 서초구 등과 과천 하남의 13개동 등을 대상으로 민간택지 분양가 상한제가 본격적으로 적용된다.

▶️공시가 현실화 등으로 보유세 부담↑=31일 국토교통부와 부동산114 등에 따르면 우선 보유세(재산세+종합부동산세) 부담이 올해보다 커진다.

정부가 공시가 현실화율 상향에 초점을 맞추고 내년 공시가격 현실화율은 공동주택의 경우 올해 68.1%에서 69.1%로, 표준단독주택의 경우 53.0%에서 53.6%로 높이기로 했기 때문이다. 이에 따르면 30억원 이상 공동주택 현실화율은 시세의 80% 수준까지 올라 보유세가 큰 폭으로 인상될 전망이다. 이와 함께 9억원 이상 고가주택 보유자에게 부과되는 종부세 세율도 0.1~0.8%p(포인트) 인상돼 공시가 상승과 맞물려 종부세 오름폭은 더 커질 것으로 보인다.

▶️당장 1월부터는 장기보유특별공제 혜택이 축소된다. 9억원이 넘는 고가주택 소유자라도 1가구1주택자라면 거주여부나 기간에 관계없이 9억원 초과 양도차익에 대해 최대 80%까지 장기보유특별공제 혜택을 받았으나  올해부터는 매도하는 주택에 대해 ‘2년 이상 거주’라는 조건을 충족하지 못하면 일반 장기보유특별공제를 적용해 1년에 2%씩, 15년 이상 보유하면 최대 30%까지만 공제해 준다.

▶️또 전세자금대출을 이용한 갭투자를 막기위한 조치로 전세자금대출을 받은 뒤 9억원 초과 주택을 매입하거나 2주택 이상 보유할 경우 전세대출금을 회수당한다. 아울러 9억원 초과 1주택자의 경우, 공적 전세보증은 물론 서울보증보험 보증도 받을 수 없게 된다. 6억원 초과 9억원 이하 주택 매입시 취득세율도 현행 2%에서 취득금액에 따라 1.01~2.99%로 세분화된다.

✅주택청약업무, 감정원으로 이전·실거래 신고기간 30일로

2월부터는 금융결제원이 담당하던 주택청약 업무가 한국감정원으로 넘어간다. 1월 중 청약 DB(데이터베이스) 및 관련 자료가 감정원으로 이관되고 2월 이후 입주자모집공고가 이루어지는 단지부터 감정원에서 청약 업무를 담당하게 된다. 자료 이관을 위해 설연휴 연휴 전후 일정기간(연휴 포함 3주 내외) 신규 모집공고 업무가 중단될 것으로 예상된다.

실거래 신고기한도 60일에서 30일로 단축된다. 이를 어기면 500만원 이하의 과태료가 부과된다. 또 거짓 거래를 신고할 경우 3000만원 이하의 과태료 규정이 신설된다. 부동산 계약서 작성 단계에서 부동산 중개보수를 명시하는 내용이 추가되는데 최대 요율을 마치 고정 요율인 것처럼 속이는 행위를 막기 위한 조치다.

3월부터 공급질서 교란행위 및 불법전매 적발시 주택 유형에 관계없이 10년간 청약이 금지된다. 현재 지역 및 주택면적에 따라 1~5년까지 적용되는 재당첨 제한 기간도 늘어난다. 4월29일 기점으로 입주자 모집공고 신청 단지부터 민간택지 분양가상한제가 본격 적용된다. 5~10년 전매제한, 2~3년 실거주도 의무화된다.

내년 상반기 중 소득세법 시행령 개정으로 2019년12월17일부터 2020년6월말까지 조정대상지역 내 10년 이상 보유한 주택을 양도하는 다주택자는 양도소득세가 중과되지 않고 장기보유특별공제도 적용받는다. 양도소득세 부담으로 다주택자들이 집을 팔지 못하면서 거래물량이 잠기고 집값을 올린다는 지적이 이어지자 다주택자들에게 한시적 퇴로를 열어준 셈이다.

단독주택이나 소형빌딩을 상속하거나 증여할 때 세금도 크게 늘어날 것으로 보인다. 그동안 시세파악이 어렵다는 이유로 시가의 60% 정도 수준의 기준시가로 산정해 상속세나 증여세가 과세되었는데 2020년부터는 기준시가 대신 감정평가로 시세와 비슷한 수준의 과세표준이 적용되게 된다.

부동산114 관계자는 “12·16 대책 개정안이 2020년부터 본격 시행돼 부동산 관련 세제, 대출 등 여러 분야에서 변화가 나타날 예정”이라며 “특히 다주택자에 대한 규제 강화로 달라지는 제도를 미리 파악하고 자산관리 계획을 세워야 할 것”이라고 말했다.

✅ 전세자금대출 후 신규주택 매입 제한···취득세율 변경

1월부터는 전세자금대출을 이용한 갭투자를 막기 위한 조치가 시행된다. 우선 전세자금대출을 받은 뒤 9억원 초과 주택을 매입하거나 2주택 이상 보유할 경우 전세대출금을 회수당한다. 아울러 9억 원 초과 1주택자의 경우, 공적 전세보증은 물론 서울보증보험 보증도 받을 수 없게 된다.
또한 6억 원 초과 9억 원 이하 주택을 매입할 때 취득세율은 현행 2%에서 취득금액에 따라 1.01%~2.99%로 세분화된다. 또 집을 3채 이상 가지고 있는 세대가 추가로 주택을 매입할 경우 4%의 취득세율이 적용된다.
기존에는 주택 유상거래 취득 시 서민 주거 안정을 위해 기본세율(4%)에 비해 낮은 1~3%(6억 원 이하 1%, 6억 원~9억 원 2%, 9억 원 초과 3%) 세율이 적용됐다.

 

 

✅ '금융결제원→한국감정원' 주택 청약시스템 이관

주택 청약시스템이 2월 1일부터 금융결제원에서 한국감정원으로 넘어간다. 1월 중 청약 데이터베이스(DB) 및 관련 자료가 이관되고 2월 이후 입주자모집공고가 이루어지는 단지부터 한국감정원에서 청약업무를 수행한다. 자료 이관을 위해 설 연휴 전후(1월 24~27일) 일정기간(연휴 포함 3주 내외) 신규 모집공고 업무가 중단될 것으로 예상된다.
실거래가 신고 기간도 단축된다. 2월 21일부터 부동산 실거래신고 기한이 60일에서 30일로 단축된다. 계약 무효나 취소가 되는 경우도 해제 등이 확정된 날로부터 30일 이내 신고해야 하며 이를 어기면 500만 원 이하의 과태료가 부과될 수 있다. 실제 계약을 체결하지 않았음에도 거짓 신고할 경우에는 3000만 원 이하의 과태료 규정이 신설된다.

✅ '조달계획서 의무'···자금 출처 꼼꼼히 들여다본다

3월부터는 투기과열지구 3억 원 이상 주택 취득 시는 물론 조정대상지역 3억 원 이상 주택과 비규제지역 6억 원 이상 주택을 취득할 때에도 자금조달계획서를 제출해야 한다.
투기과열지구 9억 원 초과 주택 실거래 신고 시에는 자금조달계획서와 함께 소득금액증명원, 예금 잔고, 전세계약서 등 객관적 증빙자료를 제출해야 한다. 자금조달계획을 투명하게 함으로써 비정상적인 투기 수요를 근절시키기 위함이다.
불법 전매 시 청약제한 및 재당첨 제한도 강화된다. 공급질서 교란행위 및 불법 전매 적발 시 주택 유형에 관계없이 10년간 청약이 금지된다. 또 현재 지역 및 주택 면적에 따라 1~5년까지 적용되는 재당첨 제한 기간도 늘어난다. 분양가상한제 주택, 투기과열지구 당첨 시 10년, 조정대상지역 당첨 시 7년간 재당첨 제한이 적용된다.

✅ 민간택지 분양가상한제 유예기간 종료

지난 2019년 뜨거운 이슈로 떠올랐던 민간택지 분양가 상한제가 유예기간을 거쳐 2020년 4월 29일 이후 입주자 모집공고 신청 단지부터 본격 적용된다. 5~10년 전매제한과 2~3년 실거주도 의무화된다.
분양가 상한제 적용지역에는 서울의 강남, 서초, 송파, 강동, 영등포, 마포, 성동, 동작, 양천, 용산, 서대문, 중구, 광진 등 13개 구 전지역과 강서, 노원, 동대문, 성북, 은평 등 5개구 37개 동이 포함됐다. 이와 함께 경기는 집값 상승을 주도한 과천, 하남, 과천의 13개 동이 상한제 대상으로 지정됐다.

✅ 종합부동산세 세율 조정···최대 0.8%p 인상

공시가격 9억 원 이상 고가주택 보유자에게 부과되는 종합부동산 세율이 0.1%p~0.8%p 인상된다. 주택 보유에 대한 세 부담을 무겁게 하기 위한 취지다.
시세 9억 원 이상 주택을 대상으로 한 부동산 가격 현실화율(시세 대비 공시가 반영률)은 상향 조정된다. 9억 원 이상 주택의 60~70%가 평균 현실화율에 미달해 형평성 확보가 시급하다는 판단이 작용한 것으로 풀이된다. 현실화율의 제고수준을 가격대별로 각각 70%, 75%, 80%다.

 

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