경매 투자의 실수를 줄이는 체크포인트

실수 줄이려면 기본 ‘체크리스트 작성’ 필수

저금리 환경과 임대수익형 부동산의 인기에 힘입어 수익형 부동산의 관심이 높아지면서 경매‧공매 투자로의 관심은 갈수록 뜨거워지고 있다. 월세 받는 부동산을 중심으로 부동산 시장이 쏠린다고 할 정도다. 경매 투자에 대한 관심이 뜨거운 만큼 경매 현장에는 실수가 남발한다. 입찰에 참여하기 전부터 경매에 대한 전반적인 지식 없이 뛰어드는 초보자들이 늘었기 때문.

돈 되는 물건을 골라 싸게 낙찰 받는 것도 좋지만 기본적으로 법률적이고 사실적인 문제는 짚고 넘어가야 한다. 낙찰 후 기본적으로 법적 위험을 최소화하고 위험성을 제거한 후에 입찰에 참여하는 노력이 필요하다. 다만 경매에서 안전한 경매 물건을 고르는 데는 고도의 법률지식은 필요하지 않다. 생활법률 정도 지식으로도 경매 입찰과 낙찰이 충분히 가능하다.

다만 투자의 실수를 줄이려면 기본기에 충실해야 한다. 기본기는 안전한 경매 물건부터 골라야 한다. 그런 후 매각서류(매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서)와 등기부등본 확인 → 대법원 경매정보 확인 → 현장조사(전입세대 열람, 세입자 탐문) → 중개업소 시세조사 → 체크리스트 최종 확인 과정을 거쳐야 한다. 이런 과정을 거치면 어느 정도 실수 없이 입찰에 참여할 수 있다.

우선 처음부터 안전한 경매 물건 고르기부터 나서야한다. ‘안전한 물건’이란 많이 유찰했거나 감정가가 저렴한 물건이 아니다. 낙찰 이후에 소유권을 넘겨올 수 있고 권리 상 하자 없는 물건을 말한다. 등기부 상, 세입자관계 상 낙찰 후 모두 깔끔하게 정리되는 물건을 말한다. 여러 번 떨어져 가격이 싼 물건은 실수 여지가 높다. 처음부터 권리관계가 까다로운 특수물건은 낙찰 받아도 낙찰자가 모두 책임져야 한다.

그 다음부터는 매각서류를 잘 보고 체크해야 한다. 매각물건명세서와 현황조사서는 본인이 현장조사 한 내용과 다른 점이 있는 지 봐야 한다. 서로 다를 경우 다시 한 번 체크해서 문제 여지를 살펴야 한다. 감정평가서는 경매‧공매 부동산의 가격 산정 기준이다. 시세를 정확하게 반영했는지 대지권 등 지분이 감정서에 포함됐는지 여부를 체크해야 한다.

대법원 경매정보에서는 매각서류와 함께 문건 접수내역과 문서송달 내역도 봐야 합니다. 간혹 낙찰 이후에 매각불허가가 나는 경우가 발생하는 데 이럴 경우 송달이 안됐거나 폐문부재로 인해 기껏 1등 최고가를 써 냈음에도 매수인이 되지 못하는 상황이 될 수 있다. 또 송달이 잘 안 되는 채무자나 소유자 이외에도 이해관계자가 누구인지 기재돼 있어 알아보기 용이하다.

현장 답사해 매매 ‧ 임대가 세밀하게 조사

반드시 현장답사를 마쳐야 한다. 매각 서류와 다른 내용이 있는지, 입찰에 적격성 여부를 현장 안에서 찾아야 한다. 매각 서류에 나타나지 않는 특수물건의 경우 유치권, 법정지상권, 분묘기지권 등의 성립 여부도 따져봐야 한다. 투자 목적에 맞게 부동산의 시설, 상태, 주차공간 여부를 보고 도시가스 설치, 건물의 방수, 채광, 건물의 노후도 등을 체크하고, 가구당 주차공간이 제대로 확보되었는지 등을 확인해야 한다.

현장을 찾은 김에 가까운 주민센터에 들러 전입세대 열람을 하는 게 좋다. 해당 부동산에 전입자가 있다면 현황조사서에 임차인의 주민등록 사항이 기재되어 있지만, 참고자료에 불과할 뿐 법적구속력을 갖고 있지 않기 때문에 응찰자가 직접 확인해야 한다. 상가의 경우는 사업자등록 현황을 매각물건 명세서 및 현황조사서에서 체크하면 된다.

어떤 사람이 장사를 하는지 현재 점유자를 만나보는 것도 필요하다. 비록 임차인을 만나는 게 껄끄럽더라도 한번 말을 붙여보면 큰 무리 없이 현재 점유자와 대화할 수 있다. 주택이라면 벨을 누르고 실제 점유자와 만나보는 것도 한 방법이다. 이때 경매 대상 상가나 주택의 내부를 볼 수 있고 점유자의 성향, 예정 수리비도 계산해 합리적인 응찰가를 책정하는 데 도움이 된다.

상가 ‧ 오피스텔, 아파트 등은 체납관리비 연체 내역도 살펴야 한다. 경매‧공매 물건 중에 수천만 원이 장기 연체돼 관리단과 소송 중인 경우도 있다. 미리 확인하기 위해 관리사무소에 들어가 경매 응찰의 목적을 밝히고 해당 호수에 연체 관리비를 물어보면 확인 가능하다. 도시가스 ‧ 수도요금 등 공과금은 사업소에 미납요금을 조회할 수 있다.

두 곳 이상의 개업 공인중개사무소를 방문해 정확한 매매가와 임대가 등 시세를 파악하는 게 중요하다. 수익형 부동산의 경우 임대 시세를 정확히 산출해야 한다. 아무리 괜찮은 상권 내 신축 매물이라도 평균 임대가가 낮으면 수익률과 환금성이 떨어진다. 신규 분양 후 1년이 지나면 분양가보다 낮은 금액으로 거래되는 경우도 있다. 적정 매매가격은 현금투자 대비 임대수익을 산정하여 수익률이 5~8% 내외면 적당하다고 할 수 있다.

 

윤재호교수 (칼럼니스트)