집값 떨어지기 전에 필수! ‘전세보증금 반환보증’ 활용법

안정적인 삶을 위해 모두가 꾸는 '내 집' 마련의 꿈. 특히 결혼식 성수기인 요즘, 결혼을 준비하는 이들에게 집 구하기는 가장 중요한 화두 중 하나입니다. 신혼부부의 대부분이 전세 입주를 통해 내 집 마련을 시작하는 만큼, 전세 대출을 알아보는 사람들이 많아질 시기인데요. 전세 보증금은 은퇴 후 자산이 되는 진짜 내 집을 살 때 쓰이는 목돈이 되기 때문에, 잘 관리하는 것이 중요합니다. 그런데, 만약 대출까지 받아 가며 어렵게 마련한 보증금을, 계약 만기 후에도 집주인에게서 돌려받지 못한다면 어떻게 될까요? 내 집 마련을 가로막는 '깡통 전세' 예방법을 알려드립니다.

어떻게 모은 돈인데… 내 보증금을 못 준다니요?

한국감정원의 발표에 따르면 2019년 상반기를 기준으로, 서울 재건축 아파트 일부를 제외한 대부분의 지역에서 주택 매매가가 떨어지고 있습니다.* 이렇게 계속 집값이 싸지면 집을 구해야 하는 사람에게 이득이라고 생각하기 쉬운데요. 조금만 더 들여다보면 집값 하락은 집주인과 세입자 모두에게 악재가 될 수 있습니다.

*출처: 이코노믹리뷰, 2019-08-28

가령, 4억 5천만 원짜리 집에 2년 만기로 2억 원의 보증금을 내고 입주했다고 가정하겠습니다. 계약 갱신 시점이 될 무렵 부동산 규제 등으로 집값이 폭락해 1억 5천만 원짜리가 된다면, 이 집은 전세 계약금보다 매매가가 더 싼 ‘역전세’ 주택이 됩니다. 그런데 알고 보니 이 집은 매입자금의 상당 부분이 대출금인 곳으로, 집주인은 2억은커녕 1억 원의 돈도 세입자에게 줄 수 없는 형편이었습니다. 집값이 떨어졌으니 당장 집을 팔아도 집주인으로부터 2억 전부를 돌려받기는 어렵죠.

결국 2억을 고스란히 떼이고 이사를 하거나, 울며 겨자 먹기로 계약을 연장해야 하는 상황이 되는 겁니다. 대다수의 사람이 전세자금 대출을 통해 어렵게 보증금을 만드는 만큼, 돌려받지 못할 때 받는 충격은 클 수밖에 없습니다.

이렇게 집값 하락으로 내가 낸 전세금보다 집값이 싸지면서 계약이 끝나도 보증금을 제대로 돌려받지 못하는 것을 ‘깡통 전세’라고 합니다.** 실제로 지난해 주택임대차분쟁조정위원회에 접수된 주택임대차 분쟁 2,515건 중 71.6%가 보증금 반환과 관련된 것이었는데요.*** 특히 최근 시세 차익을 노리고 대량의 아파트를 사들이는 ‘갭투자’ 피해가 늘어나면서, 깡통 전세를 피하기 위한 세입자의 보호책 마련이 중요해지고 있죠.

**출처: 중앙일보, 2018-11-12
***출처: 한국경제, 2019-02-17

‘전세보증금 반환보증’, 떼인 전세보증금 대신 받아준다

주택도시보증공사의 ‘전세보증금 반환보증’을 활용하면 설령 살고 있는 집이 역전세 주택이 되더라도 보증금을 떼이는 불상사를 막을 수 있습니다. 전세 계약이 1년 이상이고 수도권 기준 전세보증금이 7억 이하라면 누구나 신청할 수 있는데요. 전세 계약 기간 만료 후에 한 달이 지나도 집주인이 보증금을 돌려주지 않으면 주택도시보증공사가 보증 한도 내에서 대신 돌려주는 제도죠.*

임대차계약 후 확정일자를 받으면 가까운 은행을 방문해 전세보증금 반환보증을 신청할 수 있습니다. 기존의 반환보증은 집주인의 동의가 필요했지만, 2018년 2월부터는 집주인의 동의 없이 신청할 수 있습니다.** 은행을 통해 접수된 보증신청 서류가 승인을 받으면 ‘전세보증금 반환 보증서’가 발급되는데요. 이 보증서가 발급되는 시점부터 전세 계약이 끝나고 1개월 후까지 임차인은 자신의 전세보증금을 안전하게 보증받을 수 있습니다.*

좋은 소식이 한 가지 더 있습니다. 원래 보증금 반환 보증 신청은 전체 전세 계약 기간의 절반이 지나기 전까지만 가능했는데요. 지난해 10월 말부터 ‘계약 기간 만료 6개월 전’에도 신청할 수 있는 ‘특례보증제도’가 도입되어, 계약 기간이 끝나가는 가구도 보증 가입을 할 수 있습니다.*** 보증료의 경우 아파트 연 0.128%, 아파트 이외 연 0.154%의 보증료율을 적용받는데요. 개인 임차인의 경우 모범납세자, 청년 가구, 사회적배려대상자 등 다양한 자격 조건에 따라 최대 40%까지 보증료를 할인받을 수 있습니다.

*출처: 주택도시보증공사 공식홈페이지
**출처: 조선비즈, 2018-02-01
***출처: 매일경제, 2019-07-23

추가로 알아두면 좋은 전세 계약 전 체크 리스트

전세 보증금을 지키기 위해 할 수 있는 일은 또 있습니다. 전셋집을 계약하기 전부터 이사한 직후까지 밟아야 할 절차로, 꼼꼼하게 챙길수록 보증금 관련 분쟁 확률도 줄어듭니다. 아무리 바빠도 전세 계약을 체결하기 전에는 꼭! 아래의 사항들을 체크하시기 바랍니다.

계약할 집의 부동산등기부등본 확인

임차하려는 집의 등기부등본에는 크게 ‘표제부’, ‘갑구’ 그리고 ‘을구’의 세 가지 항목이 있는데요. 각 항목에 따라 아래 내용*을 확인해야 합니다.

- 표제부: 표제부에 적힌 주소와 임대차계약서상의 주소, 그리고 전입신고를 하려는 곳의 주소가 모두 일치해야 합니다. 만약 주소가 서로 다르다면 임대차계약 분쟁 발생 시 우선변제권 등 임차인의 권리가 보장되지 않으니 가장 먼저 살펴보세요.

- 갑구: 갑구에는 부동산의 소유자에 대한 정보가 적혀 있습니다. 갑구에 적혀 있는 소유자와 임대차계약서상의 소유자가 일치하는지 확인해보세요. 등기부등본과 계약서상의 소유자가 다를 경우 임대인을 상대로 한 보증금 반환 소송에서 이기더라도 강제 경매 집행이 어려워집니다.

- 을구: 을구에서 ‘저당권’ 설정에 대한 내용이 적혀 있다면 계약을 하지 않는 것이 좋습니다. 향후 집이 경매에 넘어가더라도 임차인이 1순위로 보증금을 받을 수 없기 때문이죠. 특히 근저당설정액이 높아 부채 비율이 70% 이상이 되는 집이라면 절대로 계약해서는 안 됩니다.**

이사하자마자 전입신고, 확정일자 챙기기

확정일자는 보증금 반환 보증 신청을 위한 필수 요건일 뿐만 아니라, 소송에서 집에 대한 나의 권리를 판단하는 기준이 됩니다. 이사간 후에도 한참 동안 전입신고를 하지 않아 확정일자를 받는 것이 늦어지면, 계약 기간 동안 그 집에 살았다는 것을 증명하기 어려워 보증금을 돌려받기 어려울 수 있습니다. 요즘은 집에서 온라인으로도 전입신고가 가능하니 이사를 준비하고 있다면 전입신고 일정을 꼼꼼히 챙겨 두세요.

*출처: 이코노믹리뷰, 2019-02-10
**출처: 오마이뉴스, 2019-02-12

내 집 마련에 좀 더 가까워지는 단계, 전세. 계약하기 전 꼼꼼한 확인과 대비를 통해 소중한 보증금을 지키시기 바랍니다.