배당표 작성은 권리분석의 종합판이다

배당표 작성은 권리분석의 종합판이다

 

 

 

경매물건이 매각되면 경매신청 채권자를 비롯한 이해관계인에게 매각대금을 나눠주는 절차가 바로 배당으로 사실상 법원에서 진행하는 경매절차의 마지막 단계라 할 수 있다.

 

법원은 매각대금에 대한 배당에 앞서 배당을 요구한 각각의 채권자들에게 일정한 원칙에 기해 배당할 순서와 배당액을 기재한 배당표를 작성하게 되는데, 그 배당표는 경매절차의 이해관계인에 한해 배당기일 3일 전부터 열람할 수 있다.

 

배당표에는 매각대금에서 배당받을 채권자가 권리신고한 채권액 중 어느 정도가 배당이 되는지 배당채권자의 순서대로 기재가 되어 있다. 따라서 어느 채권자가 얼마를 배당받는지, 또 배당을 요구한 채권자 중 어느 채권자가 배당에서 제외되었는지를 알 수 있어 입찰자들에게는 아주 중요한 권리분석 자료로 활용될 수 있지만 불행히도 배당표 열람은 매각절차가 끝난 후에나 가능하다.

 

또한 열람이 가능하다고 해도 아무나 열람할 수 있는 것이 아니라 경매절차의 이해관계인(임차인, 담보권자 등)을 비롯하여 최고가매수신고인, 가압류ㆍ가처분권자 등이 열람할 수 있기 때문에 입찰자로서는 경매정보나 등기부등본에 기재된 채권자가 배당에 있어 어떤 지위에 있는지가 사뭇 궁금하지 않을 수 없다.

 

그러나 채권자들의 배당관계를 전혀 예측할 수 없는 것은 아니다. 배당순서와 배당원칙만 잘 익혀둔다면 법원에서 작성하는 배당표보다 더 정확하고 자세하게 배당표를 작성해볼 수 있다. 다만 법원은 채권자들에게 배당하기 위해 배당표를 작성하지만 입찰자가 작성하는 배당표는 그 작성의 목적과 필요성이 분명히 인지되어야 하고, 단순한 배당표 이상의 가치와 내용이 담겨져야 한다.

 

배당표 작성이 입찰자에게 어떤 의미를 갖고 있으며, 또한 어떤 가치와 내용이 담겨져야 하는지 구체적으로 살펴보자.

 

배당표 작성은 등기부등본에 표기된 권리의 내용과 그 권리 설정일 및 임차인의 임대차관계를 순서대로 정리하는 것부터 시작된다. 이런 점에서 배당표 작성은 이미 해당 경매물건에 얽히고설킨 권리관계 및 임대차관계에 대한 분석이 어느 정도 마무리됐음을 뜻한다. 특히 권리 및 임대차관계를 정리하면서 그 권리나 임대차관계가 매각으로 인해 소멸되는지 아니면 매수인에게 인수되는지에 대한 명쾌한 답이 배당표에 제시되어야 한다는 점에서 더욱 그렇다.

 

입찰자가 작성하는 배당표에 딱히 정해진 양식은 없다. 따라서 입찰자 자신이 쉽게 이해할 수 있게 정리하면 되지만 꼭 담겨져야 할 내용들이 있다. 우선 채권자(OO은행, 홍길동, OO구청 등)를 나열한 후 각 채권자의 채권 유형(근저당, 가압류, 압류, 확정임차인, 소액임차인 등)을 기재한다. 경매물건에 어떤 이해관계가 얽혀 있고 채권자들이 어떤 권원에 의해 권리신고 및 배당요구를 했는지 알 수 있기 위함이다.

 

다음으로 등기부등본상의 채권자의 권리설정일(주택임차인이면 주민등록일, 상가건물임차인이면 사업자등록일)과 각각의 확정일자 및 배당요구일을 기록한다. 이는 권리의 말소 또는 인수의 기준이 되는 말소기준권리를 찾고 말소기준권리 설정일과 주택 또는 상가건물 임차인의 주민등록일 또는 사업자등록일을 대비해 대항요건 구비 및 대항력 여부를 판가름하는 작업이다. 배당요구일을 기록하는 것은 채권자, 특히 임차인이 법원이 정한 기한(배당요구종기) 내에 배당요구를 했는지 여부를 파악하기 위한 것이다. 임차인이 배당요구를 했다고 해도 배당요구종기를 지나 배당요구한 경우에는 배당을 받을 수 없기 때문이다.

 

마지막으로 권리신고 된 각 채권자의 채권액, 예상 배당액 및 배당받지 못한 채권자의 미배당액을 기재하고 그 미배당액을 매수인이 인수하는 경우 인수금액 총액을 계산함으로써 배당표 작성은 마무리된다.

 

이렇듯 배당표 작성이 있기까지는 경매물건 매각대금으로부터 배당을 받을 모든 이해관계인에 대한 권리분석이 끝났음을 전제로 하고 이를 종합적으로 정리하여 표출해내는 것이 바로 배당표인 만큼 배당표 작성과 능숙한 배당표 작성을 위한 연습은 입찰자에게 있어 매우 중요한 경매투자절차 중의 하나라 할 것이다.

 

부동산태인 칼럼니스트 이웰에셋 이영진 대표