부동산 판례 - 상가건물 임차인의 대항력

상가건물임대차보호법 제3조에는 대항력이란 문구가 있습니다. 대항력은 상대방에게 대항할 수 있다는 의미로 이해됩니다.

해당 조문은, 제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 「부가가치세법」 제8조, 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.

② 임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.

③ 이 법에 따라 임대차의 목적이 된 건물이 매매 또는 경매의 목적물이 된 경우에는 「민법」 제575조 제575조(제한물권있는 경우와 매도인의 담보책임) 제1항ㆍ제3항 및 제578조(경매와 매도인의 담보책임)를 준용한다.

④ 제3항의 경우에는 「민법」 제536(동시이행의 항변권)조를 준용한다.

위 대항력의 발생과 효력요건으로 건물을 인도 받고 사업자등록을 한 다음날부터 제3자에게 대항할 수 있습니다.

통상 임차권등기를 하는 경우는 드물기 때문에 위 두 가지만 갖추어도 충분해 보입니다.

그리고 위 ②항에 보면 “양수인은 임대인 지위를 승계한 것으로 본다.” 고 합니다. 전 소유자의 지위를 ‘승계’하는 것으로 이해됩니다.

이 조항과 관련하여 전 소유자의 지위를 양수인이 승계한다는 판례입니다.


건물명도
대법원 2017. 3. 22., 선고, 2016다218874, 판결

「임대를 한 상가건물을 여러 사람이 공유하고 있다가 이를 분할하기 위한 경매절차에서 건물의 소유자가 바뀐 경우, 양수인이 임대인의 지위를 승계하는지 여부」

“이 조항은 임차인이 취득하는 대항력의 내용을 정한 것으로, 상가건물의 임차인이 제3자에 대한 대항력을 취득한 다음 임차건물의 양도 등으로 소유자가 변동된 경우에는 양수인 등 새로운 소유자(이하 ‘양수인’이라 한다)가 임대인의 지위를 당연히 승계한다는 의미이다.”

“소유권 변동의 원인이 매매 등 법률행위든 상속·경매 등 법률의 규정이든 상관없이 이 규정이 적용된다."

"따라서 임대를 한 상가건물을 여러 사람이 공유하고 있다가 이를 분할하기 위한 경매절차에서 건물의 소유자가 바뀐 경우에도 양수인이 임대인의 지위를 승계한다.”

“위 조항에 따라 임차건물의 양수인이 임대인의 지위를 승계하면, 양수인은 임차인에게 임대보증금반환의무를 부담하고 임차인은 양수인에게 차임지급의무를 부담한다.”

여기까지가 임대인의 지위를 양수인이 승계한다는 판단입니다.


그러데 위 판례의 쟁점은 임대인의 지위를 승계한다고 해도 소유권변동이 있기 그 전에 발생한 월차임과 관리비 또한 양수인에게 승계되느냐 하는 것입니다.

즉, 임차인이 5개월의 월세와 관리비를 연체한 상태에서 소유권이 변동이 발생한 경우, 연체 월세와 관리비가 양수인에게 이전되는가 라는 것인데 이것은 승계가 되지 않는다는 것입니다.

상고이유 판단 중에, “차임이나 관리비 등은 임차건물을 사용한 대가로서 임차인에게 임차건물을 사용하도록 할 당시의 소유자 등 처분권한 있는 자에게 귀속된다고 볼 수 있기 때문이다.” 라는 것이므로 “연체된 월세와 관리비는 계약 당시의 소유자에게 권리가 있다.”는 것입니다.

단지, 그 종전 권리(연체월세, 관리비)를 임대인이 양수인에게 채권을 양도(채권양도)한 경우에는 양수인이 양수한 채권을 행사할 수 있다는 것입니다.

위의 판례를 정리해 보면 공유물을 분할하기 위해 경매를 신청했고 그 중 일부가 낙찰되었는데 낙찰자가 종전의 연체차임과 관리비를 임차인의 보증금에서 공제하고 나머지를 반환하는 것이 가능한가라는 사안에서 위와 같이 공제하지 못한다는 판결입니다.

 

https://blog.naver.com/b920685/221693880189

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